🔄 El proceso, en cuatro pasos

De la cesión del crédito a los tres caminos que se abren en la subasta.

🏛️ Qué se adquiere

La diferencia frente a un inversor externo empieza aquí: lo que se compra no es la vivienda, sino una posición dentro del procedimiento.

Lo que se adquiere es el crédito hipotecario que un banco u otra entidad tiene frente al propietario del inmueble: un crédito ya garantizado con hipoteca y ya dentro de un procedimiento judicial de ejecución abierto. No se compra una vivienda libre, se compra el derecho a cobrar esa deuda.

Quien adquiere ese crédito, mediante cesión y ante notario, se subroga en el procedimiento y pasa a ser la parte ejecutante. Esa es la diferencia con un inversor externo que solo puede acudir a la subasta como postor: quien tiene el crédito entra en el procedimiento desde antes, con una posición procesal propia.

📐 El valor de subasta no es un precio de partida

El valor de subasta que figura en el procedimiento no es un precio de partida ni un mínimo para participar. No existe un importe mínimo: cualquiera puede ofrecer la cifra que quiera.

Ese valor cumple otra función: sirve de referencia legal para calcular los porcentajes que determinan si una oferta puede aprobarse. Es una vara de medir, no una puerta de entrada.

🔐 Quién paga fianza, y quién no

El requisito cambia por completo según quién se presenta a la subasta.

Dos personas pueden ofrecer la misma cifra: para una es un esfuerzo financiero inmediato, para la otra una operación contable.

Un tercero debe depositar el 20% del valor de subasta antes de poder pujar (art. 669 LEC, porcentaje vigente desde el 3 de abril de 2025, tras la LO 1/2025); antes de esa reforma el porcentaje era el 5%, y el 10% sigue aplicándose a los bienes muebles. Quien tiene el crédito no deposita ninguna fianza (art. 647 LEC).

Ejemplo con cifras redondas: sobre un valor de subasta de 200.000 €, un tercero debería depositar 40.000 € para poder pujar. Quien tiene el crédito no deposita nada.

💱 Cómo paga quien tiene el crédito

Quien tiene el crédito puede ofrecer por compensación: hasta el importe de su propio crédito no desembolsa dinero, porque compensa con lo que ya se le debe (art. 670 LEC).

El límite de esa compensación es el capital más los intereses y costas que liquide el Tribunal, no una cifra libre. Por encima de ese límite, solo la diferencia que lo exceda debería abonarse en dinero.

📊 Los umbrales que deciden la aprobación

La ley fija porcentajes sobre el valor de subasta que determinan si una oferta puede aprobarse, y en qué condiciones. Sobre un valor de subasta de 200.000 €:

Los porcentajes del 70% y el 60% se aplican cuando el inmueble es la vivienda habitual del deudor. Conviene comprobarlo caso por caso: si no lo es, el umbral relevante baja.

🧭 Tres caminos en el momento de la subasta

Ninguno de los tres supone quedarse fuera.

🧾 Costes y límites que conviene conocer

• 🧾 Impuestos (ITP) 6,5% orientativo en Canarias A verificar caso por caso; no se compensa con el crédito, se abona en dinero.
• 📝 Notaría, registro y profesionales Aparte No se compensan con el crédito.
• 🔒 Cobertura hipotecaria inscrita Límite registral El cobro desde el precio de remate está limitado a la cobertura hipotecaria inscrita en el Registro (art. 692 LEC).
• ⚖️ Acreedores de rango posterior Solo el excedente Se cobran únicamente sobre lo que sobra tras cubrir la cobertura hipotecaria.

🔢 Un ejemplo, con cifras redondas

El siguiente ejemplo usa cifras redondas y no corresponde a ninguna operación real: sirve solo para mostrar la mecánica, no es una rentabilidad esperada ni un resultado garantizado.

Con estas cifras, quien tiene el crédito puede ofrecer hasta 180.000 € sin desembolsar dinero adicional, dentro del límite compensable. Si un tercero se adjudica el inmueble ofreciendo más de 180.000 €, quien tiene el crédito cobra hasta 180.000 € frente a los 160.000 € que gastó para adquirirlo. Es un ejemplo con cifras redondas, no una rentabilidad esperada.

🔄 The process, in four steps

From acquiring the credit to the three paths that open up at the auction.

🏛️ What is actually acquired

The difference from an outside investor starts here: what is bought is not the property, but a position within the proceedings.

What is acquired is the mortgage credit that a bank or other entity holds against the owner of the property: a credit already secured by a mortgage and already inside an open judicial foreclosure procedure. You are not buying a free property, you are buying the right to collect that debt.

Whoever acquires that credit, through an assignment before a notary, is subrogated into the procedure and becomes the enforcing party. That is the difference from an outside investor who can only join the auction as a bidder: whoever holds the credit enters the procedure earlier, with their own procedural standing.

📐 The auction reference value is not a starting price

The auction value that appears in the proceedings is not a starting price and not a minimum needed to take part. There is no minimum amount: anyone can offer whatever figure they choose.

That value serves a different purpose: it is the legal reference used to calculate the percentages that decide whether a bid can be approved. It is a yardstick, not an entry ticket.

🔐 Who has to pay a deposit, and who does not

The requirement is entirely different depending on who shows up to the auction.

Two people can offer the same figure: for one it is an immediate financial effort, for the other it is a bookkeeping entry.

A third party must deposit 20% of the auction value before being able to bid (art. 669 LEC, the percentage in force since 3 April 2025, following LO 1/2025); before that reform the percentage was 5%, and 10% still applies to movable assets. Whoever holds the credit deposits nothing (art. 647 LEC).

Example with round figures: on an auction value of €200,000, a third party would need to deposit €40,000 to be able to bid. Whoever holds the credit deposits nothing.

💱 How whoever holds the credit pays

Whoever holds the credit can bid by way of set-off: up to the amount of their own credit, they pay nothing in cash, because it is offset against what is already owed to them (art. 670 LEC).

The limit of that set-off is the principal plus the interest and costs settled by the Court, not an open figure. Above that limit, only the excess amount should be paid in cash.

📊 The thresholds that decide approval

The law sets percentages of the auction value that determine whether a bid can be approved, and under what conditions. On an auction value of €200,000:

The 70% and 60% thresholds apply when the property is the debtor's habitual residence. It should be checked case by case: if it is not, the relevant threshold drops.

🧭 Three practical paths at the moment of the auction

None of the three means being left out.

🧾 Costs and limits worth knowing

• 🧾 Taxes (ITP) Indicative 6.5% in the Canary Islands To be checked case by case; not offset against the credit, paid in cash.
• 📝 Notary, registry and professionals Separate Not offset against the credit.
• 🔒 Registered mortgage coverage Registry limit Collection from the sale price is limited to the mortgage coverage registered at the Land Registry (art. 692 LEC).
• ⚖️ Lower-ranking creditors Only the surplus They are paid only out of what remains after the mortgage coverage is satisfied.

🔢 An example, with round figures

The example below uses round figures and does not correspond to any real transaction: it only serves to show the mechanics, it is not an expected return or a guaranteed result.

With these figures, whoever holds the credit can bid up to €180,000 without paying any extra cash, within the amount that can be offset. If a third party is awarded the property by bidding more than €180,000, whoever holds the credit collects up to €180,000 against the €160,000 they spent acquiring it. This is an example with round figures, not an expected return.

🔄 Il processo, in quattro passi

Dalla cessione del credito alle tre strade che si aprono in asta.

🏛️ Cosa si acquista davvero

La differenza rispetto a un investitore esterno comincia qui: quello che si compra non è l'immobile, ma una posizione dentro il procedimento.

Ciò che si acquisisce è il credito ipotecario che una banca o un altro ente detiene verso il proprietario dell'immobile: un credito già garantito da ipoteca e già dentro un procedimento giudiziario di esecuzione aperto. Non si compra una casa libera, si compra il diritto a riscuotere quel debito.

Chi acquisisce quel credito, tramite cessione e davanti al notaio, si surroga nel procedimento e diventa la parte esecutante. Questa è la differenza rispetto a un investitore esterno che può solo presentarsi in asta come offerente: chi possiede il credito entra nel procedimento da prima, con una propria posizione processuale.

📐 Il valore di subasta non è un prezzo di partenza

Il valore di subasta che compare nel procedimento non è un prezzo di partenza né un minimo per partecipare. Non esiste un importo minimo: chiunque può offrire la cifra che vuole.

Quel valore serve a un'altra funzione: è il riferimento legale per calcolare le percentuali che stabiliscono se un'offerta può essere approvata. È un metro di misura, non una porta d'ingresso.

🔐 Chi deve versare la cauzione, e chi no

Il requisito cambia completamente a seconda di chi si presenta in asta.

Due persone possono offrire la stessa cifra: per una è uno sforzo finanziario immediato, per l'altra è un'operazione contabile.

Un terzo deve depositare il 20% del valore di subasta prima di poter offrire (art. 669 LEC, percentuale in vigore dal 3 aprile 2025, dopo la LO 1/2025); prima di quella riforma la percentuale era il 5%, e il 10% resta in vigore per i beni mobili. Chi possiede il credito non deposita nessuna cauzione (art. 647 LEC).

Esempio con cifre tonde: su un valore di subasta di 200.000 €, un terzo dovrebbe depositare 40.000 € per poter offrire. Chi possiede il credito non deposita nulla.

💱 Come paga chi possiede il credito

Chi possiede il credito può offrire per compensazione: fino all'importo del proprio credito non versa denaro, perché compensa con quanto gli è già dovuto (art. 670 LEC).

Il limite di questa compensazione è il capitale più gli interessi e le costas liquidati dal Tribunale, non una cifra libera. Oltre quel limite, andrebbe versata in denaro solo la differenza eccedente.

📊 Le soglie che decidono l'approvazione

La legge fissa percentuali sul valore di subasta che stabiliscono se un'offerta può essere approvata, e a quali condizioni. Su un valore di subasta di 200.000 €:

Le percentuali del 70% e del 60% si applicano quando l'immobile è la residenza abituale del debitore. Va verificato caso per caso: se non lo è, la soglia rilevante scende.

🧭 Tre strade pratiche al momento dell'asta

Nessuna delle tre significa restare fuori.

🧾 Costi e limiti da conoscere

• 🧾 Imposte (ITP) Aliquota indicativa 6,5% alle Canarie Da verificare caso per caso; non si compensa con il credito, si versa in denaro.
• 📝 Notaio, registro e professionisti A parte Non si compensano con il credito.
• 🔒 Copertura ipotecaria iscritta Limite registrale Il recupero dal prezzo di aggiudicazione è limitato alla copertura ipotecaria iscritta al Registro (art. 692 LEC).
• ⚖️ Creditori di rango posteriore Solo l'eccedenza Vengono soddisfatti solo su quanto resta dopo aver coperto la copertura ipotecaria.

🔢 Un esempio, con cifre tonde

L'esempio seguente usa cifre tonde e non corrisponde a nessuna operazione reale: serve solo a mostrare la meccanica, non è un rendimento atteso né un risultato garantito.

Con queste cifre, chi possiede il credito può offrire fino a 180.000 € senza versare denaro aggiuntivo, entro il limite compensabile. Se un terzo si aggiudica l'immobile offrendo più di 180.000 €, chi possiede il credito incassa fino a 180.000 € a fronte dei 160.000 € spesi per acquisirlo. È un esempio con cifre tonde, non un rendimento atteso.