En la subasta, el acreedor juega con ventaja
Si adquieres el crédito, entras en la subasta judicial como acreedor: sin fianza y pujando con tu propio crédito. Y solo hay dos resultados posibles.
Lo esencial, en 10 segundos
Qué es la subasta judicial
Cuando un préstamo hipotecario no se paga, el acreedor pide al Juzgado la ejecución de la hipoteca. El Juzgado convoca entonces una subasta electrónica para vender el inmueble y pagar la deuda. Quien adquiere el crédito no compite por él: su precio se cierra antes. En la subasta participa después, desde la posición de acreedor.
Adquieres el crédito
Firmas la cesión del crédito hipotecario ante notario, a un precio cerrado.
Te personas como acreedor
Con tu abogado ocupas la posición del banco en el procedimiento (sucesión procesal).
El Juzgado convoca la subasta
Es electrónica y fija el valor de subasta, la referencia legal del procedimiento.
Llegan los dos resultados
O te adjudicas el inmueble o cobras tu crédito más los intereses.
Antes de la subastaPara llegar hasta aquí hay unos pasos previos: la documentación KYC y PBC, nuestro contrato de reserva, la reserva de 5.000 € a la entidad titular del crédito y la notaría. Te lo contamos en Paso a paso.
Un tercero o el acreedor: la misma subasta, otra posición
Dos personas pueden ofrecer la misma cifra: para una es un esfuerzo financiero inmediato, para la otra una operación contable.
| Un tercero postor | Tú, como acreedor | |
|---|---|---|
| Fianza para participar | 20 % del valor de subasta (art. 669 LEC) | Ninguna (art. 647 LEC) |
| Cómo paga su oferta | En dinero | Por compensación con su crédito (art. 670 LEC) |
| Capital inmovilizado antes de pujar | Sí | No |
| Si otro se adjudica el inmueble | Recupera la fianza | Cobra su crédito más los intereses |
Ejemplo con cifras redondas: con un valor de subasta de 200.000 €, un tercero debe consignar 40.000 € para poder pujar. Quien tiene el crédito no consigna nada.
Cómo pujas con tu crédito
Quien tiene el crédito puja por compensación: hasta el importe de su propio crédito no desembolsa dinero, porque compensa con lo que ya se le debe.
La puja la presenta tu abogado en la subasta electrónica que convoca el Juzgado. Nosotros te acompañamos hasta la notaría; desde ahí, el procedimiento lo lleva tu abogado.
En la subasta, solo hay dos resultados
Con la cesión del crédito tu inversión está protegida: o te adjudicas el inmueble, o recuperas el crédito más los intereses.
Te adjudicas el inmueble
Pujas con tu propio crédito: hasta su importe no pones dinero nuevo.
Cobras el crédito más los intereses
Si otro postor se adjudica el inmueble, cobras el crédito que has comprado más los intereses.
Así se ve con un inmueble real
Ejemplo real: estudio en Costa del Silencio, Arona. Ahorras: usas 130.386 € de crédito que te ha costado 111.000 €. ¿De dónde sale la diferencia? El dueño no pagó su hipoteca y la deuda está a la venta con descuento: la entidad titular del crédito prefiere cobrar menos, pero ya. Tú compras la deuda y la casa queda como garantía. Luego la casa sale a subasta. Si nadie ofrece más, la casa es tuya. Si alguien ofrece más, te pagan la deuda con los intereses que reconozca el juzgado.
Un ejemplo, con cifras redondas
- Valor de subasta
- 200.000 €
- Fianza de un tercero (20 %)
- 40.000 €
- Tu fianza como acreedor
- 0 €
- Importe del crédito que adquieres
- 180.000 €
- Lo que pagaste por el crédito
- 160.000 €
- Si te adjudicas el inmueble: Pujas con tu crédito hasta 180.000 € sin poner dinero nuevo.
- Si otro postor se lo adjudica: Cobras tu crédito, 180.000 €, más los intereses, frente a los 160.000 € que pagaste.
Las cifras son redondas y no corresponden a ninguna operación real: sirven para entender la mecánica.
Costes que conviene conocer
Glosario visual
Preguntas frecuentes
¿Cuánto recupero si otra persona se adjudica el inmueble?
¿Necesito dinero para pujar?
¿Qué pasa si otra persona puja más?
¿Tengo que ir a la subasta en persona?
¿Cuánto tarda?
¿Quién me acompaña en el proceso?
Si no entiendes de crédito, lee la cesión de remate y la cesión de crédito explicadas fácil o mira la historia de Marta en imágenes. ¿Buscas en la isla? Mira Subastas en Tenerife.
¿Te interesa un inmueble?
Escríbenos y te explicamos el primer paso. La documentación se envía solo por email, a info@subastacanarias.com.
Actualizada el 7 de octubre de 2026
At the auction, the creditor has the upper hand
If you acquire the credit, you enter the court auction as the creditor: with no deposit and bidding with your own credit. And there are only two possible outcomes.
The essentials, in 10 seconds
What the court auction is
When a mortgage loan is not repaid, the creditor asks the Court to enforce the mortgage. The Court then calls an electronic auction to sell the property and pay the debt. Whoever acquires the credit does not compete for it: its price is fixed beforehand. They take part in the auction later, from the position of creditor.
You acquire the credit
You sign the assignment of the mortgage credit before a notary, at a closed price.
You join as the creditor
With your lawyer you take the bank's position in the proceedings (procedural succession).
The Court calls the auction
It is electronic and sets the auction value, the legal reference of the proceedings.
The two outcomes
Either you are awarded the property or you collect your credit plus interest.
Before the auctionThere are a few earlier steps to get here: the KYC and AML (PBC) documents, our reservation contract, the €5,000 reservation paid to the institution that holds the credit, and the notary. We explain them in Step by step.
A third party or the creditor: same auction, a different position
Two people can offer the same figure: for one it is an immediate financial effort, for the other an accounting entry.
| A third-party bidder | You, as the creditor | |
|---|---|---|
| Deposit to take part | 20% of the auction value (art. 669 LEC) | None (art. 647 LEC) |
| How the bid is paid | In cash | By offsetting it against the credit (art. 670 LEC) |
| Capital tied up before bidding | Yes | No |
| If someone else is awarded the property | Gets the deposit back | Collects the credit plus interest |
Example with round figures: with an auction value of €200,000, a third party must lodge €40,000 to be able to bid. Whoever holds the credit lodges nothing.
How you bid with your credit
Whoever holds the credit bids by offsetting: up to the amount of their own credit they pay out no money, because they offset it against what they are already owed.
Your lawyer submits the bid in the electronic auction called by the Court. We accompany you up to the notary; from there, your lawyer handles the proceedings.
At the auction there are only two outcomes
With the credit assignment your investment is protected: either you are awarded the property, or you recover the credit plus interest.
You are awarded the property
You bid with your own credit: up to its amount you put in no new money.
You collect the credit plus interest
If another bidder is awarded the property, you collect the credit you bought plus interest.
How it looks with a real property
Real example: studio in Costa del Silencio, Arona. You save: you use 130,386 € of credit that cost you 111,000 €. Where does the difference come from? The owner did not pay their mortgage and the debt is for sale at a discount: the institution that holds the credit prefers to collect less, but now. You buy the debt and the house stays as security. Then the house goes to auction. If nobody offers more, the house is yours. If someone offers more, you are paid the debt with the interest the court recognises.
An example, with round figures
- Auction value
- €200,000
- Third-party deposit (20%)
- €40,000
- Your deposit as creditor
- €0
- Amount of the credit you acquire
- €180,000
- What you paid for the credit
- €160,000
- If you are awarded the property: You bid with your credit up to €180,000 without putting in new money.
- If another bidder is awarded it: You collect your credit, €180,000, plus interest, against the €160,000 you paid.
The figures are round and do not correspond to any real transaction: they help you understand the mechanics.
Costs worth knowing
Visual glossary
FAQ
How much do I recover if someone else is awarded the property?
Do I need money to bid?
What happens if someone bids more?
Do I have to attend the auction in person?
How long does it take?
Who accompanies me in the process?
If credit is new to you, read the assignment of the award and of the credit, explained simply or see Marta’s story in pictures. Looking on the island? See Auctions in Tenerife.
Interested in a property?
Message us and we will explain the first step. Documents are sent by email only, to info@subastacanarias.com.
Updated on 7 October 2026
All'asta, il creditore parte in vantaggio
Se acquisti il credito, entri nell'asta giudiziaria come creditore: senza cauzione e offrendo con il tuo stesso credito. E ci sono solo due esiti possibili.
L'essenziale, in 10 secondi
Cos'è l'asta giudiziaria
Quando un mutuo ipotecario non viene pagato, il creditore chiede al Tribunale l'esecuzione dell'ipoteca. Il Tribunale convoca allora un'asta elettronica per vendere l'immobile e pagare il debito. Chi acquista il credito non compete per averlo: il suo prezzo è chiuso prima. All'asta partecipa dopo, dalla posizione di creditore.
Acquisti il credito
Firmi la cessione del credito ipotecario davanti al notaio, a prezzo chiuso.
Entri come creditore
Con il tuo avvocato prendi la posizione della banca nel procedimento (successione processuale).
Il Tribunale convoca l'asta
È elettronica e fissa il valore d'asta, il riferimento legale del procedimento.
Arrivano i due esiti
O ti aggiudichi l'immobile o incassi il tuo credito più gli interessi.
Prima dell'astaPer arrivare fin qui ci sono alcuni passi prima: la documentazione KYC e antiriciclaggio (PBC), il nostro contratto di riserva, la prenotazione di 5.000 € all'ente titolare del credito e il notaio. Te li spieghiamo in Passo per passo.
Un terzo o il creditore: la stessa asta, un'altra posizione
Due persone possono offrire la stessa cifra: per una è uno sforzo finanziario immediato, per l'altra un'operazione contabile.
| Un terzo offerente | Tu, come creditore | |
|---|---|---|
| Cauzione per partecipare | 20% del valore d'asta (art. 669 LEC) | Nessuna (art. 647 LEC) |
| Come paga l'offerta | In denaro | Per compensazione con il proprio credito (art. 670 LEC) |
| Capitale immobilizzato prima dell'asta | Sì | No |
| Se un altro si aggiudica l'immobile | Recupera la cauzione | Incassa il proprio credito più gli interessi |
Esempio con cifre tonde: con un valore d'asta di 200.000 €, un terzo deve depositare 40.000 € per poter offrire. Chi ha il credito non deposita nulla.
Come offri con il tuo credito
Chi ha il credito offre per compensazione: fino all'importo del proprio credito non sborsa denaro, perché compensa con ciò che gli è già dovuto.
L'offerta la presenta il tuo avvocato nell'asta elettronica convocata dal Tribunale. Noi ti accompagniamo fino al notaio; da lì, il procedimento lo segue il tuo avvocato.
All'asta ci sono solo due esiti
Con la cessione del credito il tuo investimento è protetto: o ti aggiudichi l'immobile, o recuperi il credito più gli interessi.
Ti aggiudichi l'immobile
Offri con il tuo stesso credito: fino al suo importo non metti denaro nuovo.
Incassi il credito più gli interessi
Se un altro offerente si aggiudica l'immobile, incassi il credito che hai acquistato più gli interessi.
Come si vede con un immobile reale
Esempio reale: monolocale a Costa del Silencio, Arona. Risparmi: usi 130.386 € di credito che ti è costato 111.000 €. Da dove viene la differenza? Il proprietario non ha pagato il mutuo e il debito è in vendita con lo sconto: l'ente titolare del credito preferisce incassare meno, ma subito. Tu compri il debito e la casa resta come garanzia. Poi la casa va all'asta. Se nessuno offre di più, la casa è tua. Se qualcuno offre di più, ti pagano il debito con gli interessi riconosciuti dal tribunale.
Un esempio, con cifre tonde
- Valore d'asta
- 200.000 €
- Cauzione di un terzo (20%)
- 40.000 €
- La tua cauzione come creditore
- 0 €
- Importo del credito che acquisti
- 180.000 €
- Quanto hai pagato il credito
- 160.000 €
- Se ti aggiudichi l'immobile: Offri con il tuo credito fino a 180.000 € senza mettere denaro nuovo.
- Se un altro offerente se lo aggiudica: Incassi il tuo credito, 180.000 €, più gli interessi, a fronte dei 160.000 € che hai pagato.
Le cifre sono tonde e non corrispondono a nessuna operazione reale: servono a capire il meccanismo.
Costi da conoscere
Glossario visivo
Domande frequenti
Quanto recupero se un altro si aggiudica l'immobile?
Mi serve denaro per fare offerte?
Cosa succede se un altro offre di più?
Devo andare all'asta di persona?
Quanto tempo ci vuole?
Chi mi accompagna nel percorso?
Se il credito non ti è familiare, leggi la cessione dell’aggiudicazione e del credito spiegate semplici o guarda la storia di Marta per immagini. Cerchi sull’isola? Vedi Aste a Tenerife.
Ti interessa un immobile?
Scrivici e ti spieghiamo il primo passo. La documentazione si invia solo via email, a info@subastacanarias.com.
Aggiornata il 7 ottobre 2026