Cesión de crédito · Subasta judicial

No compras una casa: adquieres un crédito garantizado con una vivienda

La operación combina la adquisición del crédito hipotecario a un precio cerrado y la subasta judicial posterior. Te lo explicamos paso a paso, sin tecnicismos y sin prometer resultados.

ℹ️ Las cifras del ejemplo son ilustrativas y el resultado de la subasta no está garantizado.

La idea en una frase

Lo esencial, en 10 segundos

No compras una casa: compras el derecho a cobrar una deuda garantizada por una vivienda, a un precio cerrado y conocido de antemano. Después, el resultado depende de cómo se desarrolle la subasta judicial y no está garantizado.

¿Qué es una cesión de crédito?

El ejemplo de Mario (ilustrativo)

Mario pidió 90.000 € al banco con su casa como garantía y dejó de pagar. El banco tiene dos cosas: un crédito (lo que Mario debe: 90.351 €) y una garantía (la casa, valorada en ~180.000 €). Tú compras ese crédito por 74.000 €. Son cifras inventadas para explicar el mecanismo, no de un inmueble real.

Antes
🏦 Banco debe 90.351 € →🧍 Mario
El banco es el acreedor de Mario.
⇒
Después · lo compras por 74.000 €
🙋 TÚ← ahora te debe a ti🧍 Mario
Mario ya no le debe al banco: te debe a ti. Y el crédito sigue garantizado por la vivienda.
Desde ese momento, Mario ya no le debe al banco: te debe a ti. Y tu crédito está garantizado por la vivienda.

El procedimiento, paso a paso

Cómo avanza la operación

  1. Fase 1 · Notaría

    Compras el crédito · firma ante notario

    Adquieres el crédito hipotecario ante notario a un precio cerrado. Pasas a ser el acreedor.

    Aquí termina nuestra intervención
  2. Fase 2 · Juzgado

    Sucesión procesal

    Con tu abogado, te personas en el procedimiento judicial en lugar del banco.

  3. Fase 3 · Subasta

    Subasta judicial

    La vivienda sale a pública subasta. Aquí está el momento clave: los escenarios posibles.

  4. Fase 4 · Registro

    Adjudicación e inscripción

    Si la vivienda se te adjudica, se inscribe a tu nombre tras el decreto de adjudicación.

⏱️ Plazos: estimado ~8–12 meses si la ejecución ya está iniciada; bastante más si debe iniciarse. Cada expediente es distinto y el resultado no está garantizado.

El momento clave

Los escenarios posibles de la subasta

En el ejemplo, tu crédito es de 90.351 €. Como acreedor ejecutante puedes pujar sin consignar la caución del 20% que se exige a los demás postores (arts. 647 y 669 LEC) y compensar con tu crédito.
🏠
Escenario A · Nadie puja

Subasta desierta

Según el art. 671 LEC puedes solicitar la adjudicación del inmueble, dentro del plazo legal y por el importe que fija la norma, compensándolo con tu crédito. No es automática: debe pedirse en plazo y decide el juzgado.

🏠 Posible adjudicación de la vivienda, si la solicitas y se concede
🏠
Escenario B · Pujas bajas

Pujan por debajo de tu crédito

Puedes pujar con tu crédito, sin consignar caución (art. 647 LEC). Si mejoras las posturas podrías adjudicarte la vivienda; si otro postor puja más, pasas al escenario C.

🏠 Posible adjudicación, según las pujas
💰
Escenario C · Pujas altas

Pujan por encima de tu crédito

La vivienda se adjudica a un tercero y el importe obtenido se aplica a tu crédito, hasta el importe reconocido en el procedimiento (en el ejemplo, 90.351 €). Si lo cobrado supera lo que pagaste por el crédito (74.000 €), la diferencia sería tu beneficio.

💰 Cobro del crédito, hasta el importe reconocido

Transparencia

El matiz honesto

En el escenario C recuperas como máximo el importe reconocido de tu crédito: el exceso del precio de remate corresponde al deudor o a otros acreedores según la ley. Nada de esto está garantizado: depende del expediente, del juzgado y de las pujas. La operación conlleva riesgo.

Resumen

Los escenarios, de un vistazo

En la subasta…Qué puede ocurrir¿Efectivo extra?
No puja nadiePuedes solicitar la adjudicación (art. 671 LEC); no es automáticaSegún el importe de adjudicación y las cargas
Pujan por debajo de tu créditoPuedes pujar con tu crédito, sin caución (art. 647 LEC)Puede no ser necesario si compensas con tu crédito
Pujan por encima de tu créditoEl importe obtenido se aplica a tu crédito, hasta lo reconocidoNo

Si decides pujar por encima de tu crédito para quedarte la vivienda, deberás aportar la diferencia con tu dinero. Es una opción, no una obligación.

A tener en cuenta

Costes a cargo del comprador

Costes a cargo del comprador

  • ITP (Impuesto de Transmisiones) según comunidad
  • Notaría y registro
  • Atrasos de comunidad e IBI, si los hubiera
  • Eventual desalojo si el inmueble está ocupado
  • El procedimiento judicial posterior (con tu abogado)

Nuestro papel

Somos intermediarios

Somos intermediarios

Te localizamos la operación, te informamos y coordinamos hasta la firma notarial de la cesión. El procedimiento judicial posterior lo lleva el comprador con su abogado. Sin garantía de adjudicación ni de resultado.

¿Te interesa esta vía?

Te explicamos tu caso concreto y te facilitamos la nota informativa antes de cualquier decisión.

Ver inmuebles disponiblesLeer la nota informativa

Credit assignment · Judicial auction

You don't buy a house: you acquire a credit secured by a home

The operation combines the acquisition of the mortgage credit at a closed price with the judicial auction that follows. We explain it step by step, no jargon and no promised results.

ℹ️ The figures in the example are illustrative and the outcome of the auction is not guaranteed.

The idea in one sentence

The essentials, in 10 seconds

You don't buy a house: you buy the right to be repaid a debt secured by a home, at a closed price known in advance. After that, the result depends on how the judicial auction unfolds and is not guaranteed.

What is a credit assignment?

Mario's example (illustrative)

Mario borrowed €90,000 from the bank with his house as collateral and stopped paying. The bank has two things: a credit (what Mario owes: €90,351) and a guarantee (the house, valued at ~€180,000). You buy that credit for €74,000. These are invented figures to explain the mechanism, not a real property.

Before
🏦 Bank owes €90,351 →🧍 Mario
The bank is Mario's creditor.
⇒
After · you buy it for €74,000
🙋 YOU← now owes you🧍 Mario
Mario no longer owes the bank: he owes you. And the credit remains secured by the home.
From that moment, Mario no longer owes the bank: he owes you. And your credit is secured by the home.

The procedure, step by step

How the operation moves forward

  1. Phase 1 · Notary

    You buy the credit · signing before a notary

    You acquire the mortgage credit before a notary at a closed price. You become the creditor.

    Our involvement ends here
  2. Phase 2 · Court

    Procedural succession

    With your lawyer, you join the judicial procedure in place of the bank.

  3. Phase 3 · Auction

    Judicial auction

    The home goes to public auction. This is the key moment: the possible scenarios.

  4. Phase 4 · Registry

    Award and registration

    If the home is awarded to you, it is registered in your name after the award decree.

⏱️ Timeframes: estimated ~8–12 months if enforcement has already started; considerably longer if it must be initiated. Each file is different and the outcome is not guaranteed.

The key moment

The possible scenarios at the auction

In the example, your credit is €90,351. As enforcing creditor you may bid without posting the 20% deposit required of other bidders (arts. 647 and 669 of the Spanish Civil Procedure Act, LEC) and offset against your credit.
🏠
Scenario A · No bidders

Auction with no bidders

Under art. 671 LEC you may apply to be awarded the property, within the legal deadline and for the amount set by law, offset against your credit. It is not automatic: it must be requested in time and the court decides.

🏠 Possible award of the home, if you apply and it is granted
🏠
Scenario B · Low bids

Bids below your credit

You may bid with your credit, without posting a deposit (art. 647 LEC). If you outbid the others you could be awarded the home; if another bidder goes higher, you move to scenario C.

🏠 Possible award, depending on the bids
💰
Scenario C · Higher bids

Bids above your credit

The home is awarded to a third party and the amount obtained is applied to your credit, up to the amount recognised in the proceedings (in the example, €90,351). If what you collect exceeds what you paid for the credit (€74,000), the difference would be your gain.

💰 Collection of the credit, up to the recognised amount

Transparency

The honest nuance

In scenario C you recover at most the recognised amount of your credit: any excess of the auction price belongs to the debtor or to other creditors according to the law. None of this is guaranteed: it depends on the file, the court and the bids. The operation carries risk.

Summary

The scenarios at a glance

At the auction…What may happenExtra cash?
Nobody bidsYou may apply for the award (art. 671 LEC); it is not automaticDepends on the award amount and encumbrances
Bids below your creditYou may bid with your credit, without a deposit (art. 647 LEC)May not be needed if you offset against your credit
Bids above your creditThe amount obtained is applied to your credit, up to the recognised amountNo

If you decide to bid above your credit to keep the home, you must put up the difference with your own money. It's an option, not an obligation.

Bear in mind

Costs borne by the buyer

Costs borne by the buyer

  • Transfer tax (ITP) depending on the region
  • Notary and registry
  • Outstanding community fees and property tax (IBI), if any
  • Possible eviction if the property is occupied
  • The subsequent judicial procedure (with your lawyer)

Our role

We are intermediaries

We are intermediaries

We locate the operation, inform you and coordinate up to the notarial signing of the assignment. The subsequent judicial procedure is handled by the buyer with their lawyer. No guarantee of award or of any result.

Interested in this route?

We explain your specific case and provide the information notice before any decision.

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Cessione di credito · Asta giudiziaria

Non compri una casa: acquisisci un credito garantito da un immobile

L'operazione combina l'acquisto del credito ipotecario a prezzo chiuso e la successiva asta giudiziaria. Te la spieghiamo passo dopo passo, senza tecnicismi e senza promettere risultati.

ℹ️ Le cifre dell'esempio sono illustrative e l'esito dell'asta non è garantito.

L'idea in una frase

L'essenziale, in 10 secondi

Non compri una casa: compri il diritto a riscuotere un debito garantito da un immobile, a un prezzo chiuso e noto in anticipo. Poi il risultato dipende da come si svolge l'asta giudiziaria e non è garantito.

Cos'è una cessione di credito?

L'esempio di Mario (illustrativo)

Mario ha chiesto 90.000 € alla banca con la casa come garanzia e ha smesso di pagare. La banca ha due cose: un credito (ciò che Mario deve: 90.351 €) e una garanzia (la casa, valutata ~180.000 €). Tu compri quel credito per 74.000 €. Sono cifre inventate per spiegare il meccanismo, non di un immobile reale.

Prima
🏦 Banca deve 90.351 € →🧍 Mario
La banca è il creditore di Mario.
⇒
Dopo · lo compri per 74.000 €
🙋 TU← ora deve a te🧍 Mario
Mario non deve più alla banca: deve a te. E il credito resta garantito dall'immobile.
Da quel momento, Mario non deve più alla banca: deve a te. E il tuo credito è garantito dall'immobile.

Il procedimento, passo dopo passo

Come avanza l'operazione

  1. Fase 1 · Notaio

    Compri il credito · firma dal notaio

    Acquisisci il credito ipotecario dal notaio a prezzo chiuso. Diventi il creditore.

    Qui termina il nostro intervento
  2. Fase 2 · Tribunale

    Successione processuale

    Con il tuo avvocato ti costituisci nel procedimento giudiziario al posto della banca.

  3. Fase 3 · Asta

    Asta giudiziaria

    L'immobile va all'asta pubblica. Qui c'è il momento chiave: gli scenari possibili.

  4. Fase 4 · Registro

    Aggiudicazione e iscrizione

    Se l'immobile ti viene aggiudicato, viene iscritto a tuo nome dopo il decreto di aggiudicazione.

⏱️ Tempi: stimati ~8–12 mesi se l'esecuzione è già avviata; molto di più se deve essere avviata. Ogni fascicolo è diverso e l'esito non è garantito.

Il momento chiave

Gli scenari possibili dell'asta

Nell'esempio, il tuo credito è di 90.351 €. Come creditore procedente puoi offrire senza versare la cauzione del 20% richiesta agli altri offerenti (artt. 647 e 669 LEC, la legge spagnola di procedura civile) e compensare con il tuo credito.
🏠
Scenario A · Nessuna offerta

Asta deserta

Ai sensi dell'art. 671 LEC puoi chiedere l'aggiudicazione dell'immobile, entro il termine di legge e per l'importo previsto dalla norma, compensandolo con il tuo credito. Non è automatica: va richiesta entro i termini e decide il tribunale.

🏠 Possibile aggiudicazione dell'immobile, se la chiedi e viene concessa
🏠
Scenario B · Offerte basse

Offerte sotto il tuo credito

Puoi offrire con il tuo credito, senza versare cauzione (art. 647 LEC). Se superi le altre offerte potresti aggiudicarti l'immobile; se un altro offerente rilancia, passi allo scenario C.

🏠 Possibile aggiudicazione, secondo le offerte
💰
Scenario C · Offerte più alte

Offerte sopra il tuo credito

L'immobile viene aggiudicato a un terzo e l'importo ricavato viene applicato al tuo credito, fino all'importo riconosciuto nel procedimento (nell'esempio, 90.351 €). Se ciò che incassi supera quanto hai pagato per il credito (74.000 €), la differenza sarebbe il tuo guadagno.

💰 Incasso del credito, fino all'importo riconosciuto

Trasparenza

La precisazione onesta

Nello scenario C recuperi al massimo l'importo riconosciuto del tuo credito: l'eccedenza del prezzo d'asta spetta al debitore o ad altri creditori secondo la legge. Nulla di tutto questo è garantito: dipende dal fascicolo, dal tribunale e dalle offerte. L'operazione comporta rischio.

Riepilogo

Gli scenari in sintesi

All'asta…Cosa può succedereContanti extra?
Non offre nessunoPuoi chiedere l'aggiudicazione (art. 671 LEC); non è automaticaDipende dall'importo di aggiudicazione e dagli oneri
Offerte sotto il tuo creditoPuoi offrire con il tuo credito, senza cauzione (art. 647 LEC)Può non servire se compensi con il tuo credito
Offerte sopra il tuo creditoL'importo ricavato viene applicato al tuo credito, fino a quanto riconosciutoNo

Se decidi di offrire sopra il tuo credito per tenerti l'immobile, dovrai mettere la differenza con denaro tuo. È un'opzione, non un obbligo.

Da tenere presente

Costi a carico dell'acquirente

Costi a carico dell'acquirente

  • Imposta di trasferimento (ITP) secondo la regione
  • Notaio e registro
  • Arretrati condominiali e IBI, se presenti
  • Eventuale sgombero se l'immobile è occupato
  • Il procedimento giudiziario successivo (con il tuo avvocato)

Il nostro ruolo

Siamo intermediari

Siamo intermediari

Individuiamo l'operazione, ti informiamo e coordiniamo fino alla firma notarile della cessione. Il procedimento giudiziario successivo è a carico dell'acquirente con il suo avvocato. Senza garanzia di aggiudicazione né di alcun risultato.

Ti interessa questa via?

Ti spieghiamo il tuo caso concreto e ti forniamo la nota informativa prima di qualsiasi decisione.

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