Última actualización: 5 de mayo de 2026
¿Qué es la compra mediante cesión de crédito hipotecario?
Accedemos a estos inmuebles mediante la adquisición del crédito hipotecario que los grava, en cualquier fase del procedimiento judicial en que se encuentren. El titular original del crédito nos cede sus derechos y nosotros se los cedemos a usted, a precio cerrado.
Usted no puja por el crédito ni compite con otros compradores para adquirirlo: firma directamente con nosotros y completa la operación ante notario, sin sorpresas ni fases de competencia en esta parte del proceso.
Cómo funciona el proceso
- 1. Selección del inmueble. El comprador elige una propiedad de nuestro catálogo y solicita el dossier completo.
- 2. Documentación para el estudio jurídico. Le entregamos la documentación registral del expediente: nota simple, situación de cargas, juzgado y número de procedimiento. El estudio jurídico lo realiza el abogado del comprador, que es quien después dirigirá la parte judicial.
- 3. Documentación KYC. Junto con la reserva, el comprador aporta la documentación recogida en la documentación requerida (DNI, certificados, FEIN…). La documentación se registra y se conserva en nuestros archivos internos a la espera de las posteriores verificaciones administrativas y contables.
- 4. Reserva de 5.000 €. La operación arranca con una reserva de 5.000 € con la que se va directamente a notaría. No hay pago del 10 % ni contrato de preventa previo. El contrato de reserva queda condicionado a la aprobación de la Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC, ver paso 7): la operación no avanza a la escritura hasta entonces. La reserva solo se pierde si el comprador desiste voluntariamente o si los controles de solvencia de la entidad financiera no resultan aceptados; en cualquier otro supuesto se conserva, y si la venta no llega a buen fin por causa de las instituciones, se devuelve más los intereses generados.
- 5. Verificaciones posteriores. Tras la reserva se completan los controles administrativos y contables y se confirma la situación ocupacional. La valoración del inmueble es siempre externa, documental, registral y catastral: no realizamos visita al interior.
- 6. Notaría. Se firma ante notario la adquisición del crédito hipotecario.
- 7. Tras la firma, usted pasa a ser el nuevo titular del crédito. El procedimiento es firme, automático y ejecutable, sin necesidad de nuevo juicio ni demanda: Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC) que condiciona la operación, escritura con notificación al deudor (que no puede oponerse), liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) e inscripción registral, personación judicial (sucesión procesal), y convocatoria de la subasta electrónica por el Juzgado. Si un tercero puja y se adjudica el inmueble, usted recupera su crédito con intereses y costas; si esa puja supera su derecho de cobro, puede mejorarla y adjudicarse igualmente el inmueble, pagando solo la diferencia entre el derecho de crédito y el importe necesario para completar la puja (por ejemplo: puja de 100.000 €, derecho de cobro de 80.000 €, aportando 20.000 € adicionales); si la subasta queda desierta, puede solicitar la adjudicación del inmueble, incluido el lanzamiento o desalojo si procede. El nivel de riesgo depende del rango de su crédito frente a otras cargas del inmueble, verificado con la nota simple antes de la firma; el único factor variable es el plazo, que depende del Juzgado.
Diferencias con una subasta tradicional
| Subasta judicial tradicional | SubastaDirecta Canarias | |
|---|---|---|
| ¿Hay que pujar? | Sí, contra otros postores | No, precio cerrado |
| Depósito previo | 5-30% al portal de subastas | Reserva de 5.000 €, directa a notaría |
| Documentación registral | A cargo del comprador | La aportamos nosotros |
| Abogado del comprador | Necesario, por su cuenta | Necesario, por su cuenta (coste variable según despacho) |
| Plazo hasta la firma | 6-18 meses (incierto) | 1-3 meses |
Preguntas frecuentes
¿Qué documentación necesito antes de reservar?
Para reservar un inmueble necesitamos verificar la solvencia del comprador conforme a la normativa PBC. La valoración del inmueble es siempre externa: no realizamos visita al interior. La documentación se aporta junto con la reserva; se registra y se conserva en nuestros archivos internos a la espera de las posteriores verificaciones administrativas y contables, de modo que pueda remitirse de inmediato cuando una entidad la solicite. Toda la documentación está detallada en esta página.
¿Qué ocurre después de la firma ante notario?
Tras la firma de la cesión, usted pasa a ser el nuevo titular del crédito hipotecario, con las mismas garantías del acreedor original. El procedimiento es firme, automático y ejecutable: no requiere nuevo juicio ni demanda.
- Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC): trámite legal obligatorio que acredita el origen lícito de los fondos. El contrato de reserva queda condicionado a su aprobación: la operación no avanza a la escritura hasta entonces.
- Escritura, notificación e inscripción: aprobada la PBC, notaría notifica la cesión al deudor, que no puede plantear oposición; se liquida el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y se inscribe la cesión en el Registro de la Propiedad.
- Personación judicial: se solicita la personación en el Juzgado y la sucesión procesal, por la que usted sustituye al banco como parte acreedora.
- Subasta electrónica convocada por el Juzgado. Si un tercero puja y se adjudica el inmueble, usted recupera el importe de su crédito con sus intereses y costas. Si esa puja supera su derecho de cobro, puede mejorarla y adjudicarse igualmente el inmueble, pagando solo la diferencia entre el derecho de crédito y el importe necesario para completar la puja (por ejemplo: puja de 100.000 €, derecho de cobro de 80.000 €, aportando 20.000 € adicionales). Si la subasta queda desierta, puede solicitar la adjudicación del inmueble, incluido, si procede, el lanzamiento o desalojo.
El nivel de riesgo de la operación depende del rango de su crédito frente a otras cargas del inmueble: se confirma con la nota simple y la certificación registral antes de la firma. El único factor variable es el plazo, que depende de la carga de trabajo del Juzgado competente para el señalamiento de la subasta y la culminación del proceso.
¿Cómo funciona la reserva de 5.000 €?
La operación arranca con una reserva de 5.000 € con la que se va directamente a notaría. No se paga ningún 10 % ni se firma ningún contrato de preventa previo. Es el único desembolso inicial: antes de la reserva no hay ningún pago.
¿En qué casos se pierde o se devuelve la reserva?
La reserva solo se pierde en dos supuestos: si el comprador desiste voluntariamente, o si los controles de solvencia y financiación de la entidad bancaria no resultan aceptados. En todos los demás casos la reserva se conserva. Además, si la venta no llega a buen fin por causa de las instituciones o del ente público implicado (no por causa del comprador), se devuelven los 5.000 € más los intereses generados por esa cantidad. Información a título orientativo.
¿El precio que aparece en el sitio es el precio final?
El precio mostrado incluye el importe de la adquisición y nuestros honorarios: por nuestra parte no se suma nada más. Aparte, el comprador debe contar con los honorarios de su propio abogado para continuar el procedimiento judicial (cuyo coste varía según el despacho elegido) y con los gastos habituales de notaría, registro e impuestos de cualquier compraventa.
¿Puedo financiar la compra con hipoteca?
Sí. Aceptamos compradores que financien la operación mediante hipoteca, siempre que la FEIN esté firmada y la entidad financiera haya aprobado la operación dentro del plazo de adquisición.
¿Qué ocurre si el inmueble está ocupado?
El dossier que entregamos indica la situación ocupacional conocida del inmueble en el momento de la reserva. Si tras la adjudicación fuera necesario el lanzamiento o desalojo, forma parte del procedimiento judicial descrito más arriba, dirigido por su propio abogado.
¿Cuánto cobra SubastaDirecta Canarias por este servicio?
Nuestros honorarios están incluidos en el precio cerrado que ve el comprador: no se suman aparte. El desglose económico completo de la operación (importe destinado a la adquisición y servicios profesionales) figura en la cláusula IV del contrato de encargo, que el comprador lee y firma antes de entregar cantidad alguna. Aparte de nuestro precio, el comprador debe presupuestar los honorarios de su propio abogado (cuyo coste varía según el despacho elegido) y los gastos habituales de notaría, registro e impuestos.
¿Operáis en otras islas además de Tenerife y Gran Canaria?
Sí. Nuestro foco es todo el archipiélago canario: Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera y El Hierro. La disponibilidad varía según los expedientes que llegan a nuestra cartera.
¿No encuentras lo que buscas?
Si tienes una pregunta que no aparece aquí, escríbenos a info@subastacanarias.com o por WhatsApp. Te respondemos en menos de 24 horas.
Last updated: 5 May 2026
What is a purchase through mortgage credit assignment?
We access these properties by acquiring the mortgage credit secured against them, at whatever stage the judicial procedure has reached. The original credit holder assigns their rights to us, and we assign them to you at a fixed closed price.
You do not bid for the credit or compete with other buyers to acquire it: you sign directly with us and complete the transaction at a notary's office, with no surprises and no competitive phase at this stage of the process.
How the process works
- 1. Property selection. The buyer chooses a property from our catalogue and requests the complete dossier.
- 2. Documentation for the legal review. We hand over the registry documentation of the case: nota simple, encumbrances, court and case number. The legal review is carried out by the buyer's own lawyer, who will later run the judicial side.
- 3. KYC documentation. Together with the reservation, the buyer provides the documentation set out in the required documentation (ID, certificates, FEIN…). The documentation is registered and kept in our internal archives pending the subsequent administrative and accounting checks.
- 4. €5,000 reservation. The transaction starts with a €5,000 reservation that goes directly to the notary. There is no 10% payment and no prior pre-sale contract. The reservation contract is conditional on the approval of the Anti-Money Laundering check (PBC, see step 7): the deal does not move on to the deed until then. The reservation is only lost if the buyer withdraws voluntarily or if the lender's solvency checks are not accepted; in any other case it is kept, and if the sale does not go through because of the institutions, it is refunded plus the interest accrued.
- 5. Subsequent checks. After the reservation, the administrative and accounting checks are completed and the occupancy status is confirmed. The property valuation is always external, based on documents, land registry and cadastral records: we do not carry out an interior visit.
- 6. Notary. The acquisition of the mortgage credit is signed before a notary.
- 7. After signing, you become the new credit holder. The procedure is firm, automatic and enforceable, with no new trial or lawsuit: an Anti-Money Laundering check (PBC) conditioning the deal, the deed with notification to the debtor (who cannot oppose it), settlement of the transfer tax (AJD) and registration at the Land Registry, court appearance (procedural succession), and the electronic auction convened by the court. If a third party bids and wins the property, you recover your credit plus interest and costs; if that bid exceeds your right to collect, you can improve it and still win the property, paying only the difference between your credit right and the amount needed to complete the bid (for example: bid €100,000, right to collect €80,000, you contribute an extra €20,000); if the auction is deserted, you can request the award of the property, including eviction if applicable. The risk level depends on the ranking of your credit against other charges on the property, verified with the nota simple before signing; the other variable factor is timing, which depends on the court.
Differences from a traditional auction
| Traditional judicial auction | SubastaDirecta Canarias | |
|---|---|---|
| Do you need to bid? | Yes, against other bidders | No, fixed price |
| Prior deposit | 5-30% to the auction portal | €5,000 reservation, direct to notary |
| Registry documentation | Buyer's responsibility | We provide it |
| Buyer's lawyer | Required, at their expense | Required, at their expense (cost varies by firm) |
| Timeframe to signing | 6-18 months (uncertain) | 1-3 months |
Frequently asked questions
What documentation do I need before reserving?
To reserve a property we need to verify the buyer's financial standing in accordance with AML regulations. The property valuation is always external: we do not carry out an interior visit. The documentation is provided together with the reservation; it is registered and kept in our internal archives pending the subsequent administrative and accounting checks, so it can be sent immediately whenever an institution requests it. All documentation is detailed on this page.
What happens after signing before the notary?
Once the assignment is signed before the notary, you become the new holder of the mortgage credit, with the same guarantees as the original lender. The procedure is firm, automatic and enforceable: it requires no new trial or lawsuit.
- Anti-Money Laundering check (PBC): a mandatory legal step certifying the lawful origin of the funds. The reservation contract is conditional on its approval: the deal does not move on to the deed until then.
- Deed, notification and registration: once the PBC is approved, the notary notifies the debtor of the assignment, who cannot oppose it; the transfer tax (AJD) is settled, and the assignment is registered at the Land Registry.
- Court appearance: you request the court appearance and procedural succession, replacing the bank as the creditor party in the proceedings.
- Electronic auction convened by the court. If a third party bids and wins the property, you recover your credit amount plus interest and costs. If that bid exceeds your right to collect, you can improve it and still win the property, paying only the difference between your credit right and the amount needed to complete the bid (for example: bid €100,000, right to collect €80,000, you contribute an extra €20,000 and win the property). If the auction is deserted, you can request the award of the property, including eviction proceedings if applicable.
The risk level of acquiring the credit depends on its ranking against other charges on the property, verified with the nota simple before signing. The only variable factor is timing, which depends on the competent court's caseload for scheduling the auction and completing the process.
How does the €5,000 reservation work?
The transaction starts with a €5,000 reservation that goes directly to the notary. There is no 10% payment and no prior pre-sale contract to sign. It is the only upfront cost: before the reservation there is no payment at all.
In which cases is the reservation lost or refunded?
The reservation is only lost in two cases: if the buyer withdraws voluntarily, or if the bank's solvency and financing checks are not accepted. In all other cases the reservation is kept. In addition, if the sale does not go through because of the institutions or public body involved (and not because of the buyer), the €5,000 is refunded plus the interest accrued on that amount. Information for guidance only.
Is the price shown on the site the final price?
The displayed price covers the acquisition amount and our fees: nothing more is added on our side. Separately, the buyer must budget for their own lawyer's fees to continue the judicial proceedings (cost varies depending on the firm chosen) and for the usual notary, registry and tax costs of any property purchase.
Can I finance the purchase with a mortgage?
Yes. We accept buyers financing the transaction with a mortgage, provided the FEIN is signed and the lender has approved the transaction within the acquisition timeframe.
What happens if the property is occupied?
The dossier we provide discloses the known occupancy status of the property at the time of the reservation. If eviction proceedings are needed after the award, they form part of the judicial procedure described above, handled by your own lawyer.
How much does SubastaDirecta Canarias charge for this service?
Our fees are included in the closed price the buyer sees: they are not added on top. The full economic breakdown of the transaction (the amount applied to the acquisition and the professional services) is set out in clause IV of the engagement contract, which the buyer reads and signs before paying anything. On top of our price, the buyer should budget for their own lawyer's fees (cost varies depending on the firm chosen) and the usual notary, registry and tax costs.
Do you operate on islands other than Tenerife and Gran Canaria?
Yes. Our focus is the entire Canary archipelago: Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera and El Hierro. Availability varies depending on the cases reaching our portfolio.
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If you have a question not covered here, write to us at info@subastacanarias.com or via WhatsApp. We respond within 24 hours.
Ultimo aggiornamento: 5 maggio 2026
Cos'è l'acquisto tramite cessione del credito ipotecario?
Accediamo a questi immobili tramite l'acquisto del credito ipotecario che li grava, in qualsiasi fase si trovi il procedimento giudiziario. Il titolare originario del credito ci cede i suoi diritti e noi li cediamo a lei, a prezzo chiuso.
Lei non fa offerte per il credito né compete con altri acquirenti per ottenerlo: firma direttamente con noi e completa l'operazione dal notaio, senza sorprese e senza fasi di concorrenza in questa parte del processo.
Come funziona il processo
- 1. Selezione dell'immobile. L'acquirente sceglie un immobile dal nostro catalogo e richiede il fascicolo completo.
- 2. Documentazione per lo studio legale. Consegniamo la documentazione registrale della pratica: nota simple, situazione degli oneri, tribunale e numero di procedimento. Lo studio legale lo svolge l'avvocato dell'acquirente, che sarà poi chi gestirà la parte giudiziaria.
- 3. Documentazione KYC. Insieme alla prenotazione, l'acquirente fornisce la documentazione indicata nella documentazione richiesta (documento d'identità, certificati, FEIN…). La documentazione viene registrata e conservata presso i nostri archivi interni in attesa delle successive verifiche amministrative e contabili.
- 4. Prenotazione da 5.000 €. L'operazione parte con una prenotazione di 5.000 € con cui si va direttamente dal notaio. Non c'è alcun pagamento del 10 % né un contratto di prevendita preliminare. Il contratto di prenotazione è condizionato all'approvazione della Prevenzione del riciclaggio di capitali (PBC, vedi passo 7): l'operazione non passa alla fase dell'atto fino a quel momento. La prenotazione si perde solo se l'acquirente rinuncia volontariamente o se i controlli di solvibilità dell'istituto finanziario non vengono accettati; in ogni altro caso si conserva, e se la vendita non va a buon fine per causa delle istituzioni, viene restituita più gli interessi maturati.
- 5. Verifiche successive. Dopo la prenotazione si completano i controlli amministrativi e contabili e si conferma la situazione occupazionale. La valutazione dell'immobile è sempre esterna, su base documentale, registrale e catastale: non effettuiamo visita interna.
- 6. Notaio. Davanti al notaio si firma l'acquisizione del credito ipotecario.
- 7. Dopo la firma, lei diventa il nuovo titolare del credito. Il procedimento è definitivo, automatico ed esecutivo, senza necessità di un nuovo giudizio: Prevenzione del riciclaggio di capitali (PBC) che condiziona l'operazione, atto con notifica al debitore (che non può opporsi), liquidazione dell'imposta sugli atti giuridici documentati (AJD) e iscrizione nel Registro della Proprietà, costituzione in giudizio (successione processuale), e convocazione dell'asta elettronica da parte del Tribunale. Se un terzo fa un'offerta e si aggiudica l'immobile, lei recupera il suo credito con interessi e spese; se quell'offerta supera il suo diritto di credito, può migliorarla e aggiudicarsi comunque l'immobile, pagando solo la differenza tra il diritto di credito e l'importo necessario per completare l'offerta (per esempio: offerta di 100.000 €, diritto di credito di 80.000 €, versando altri 20.000 €); se l'asta va deserta, può richiedere l'aggiudicazione dell'immobile, compreso lo sgombero se necessario. Il livello di rischio dipende dal grado del suo credito rispetto ad altre cariche sull'immobile, verificato con la nota simple prima della firma; l'altro fattore variabile è il tempo, che dipende dal Tribunale.
Differenze rispetto a un'asta tradizionale
| Asta giudiziaria tradizionale | SubastaDirecta Canarias | |
|---|---|---|
| Bisogna fare un'offerta? | Sì, contro altri offerenti | No, prezzo chiuso |
| Deposito preliminare | 5-30% al portale d'aste | Prenotazione da 5.000 €, diretta dal notaio |
| Documentazione registrale | A carico dell'acquirente | La forniamo noi |
| Avvocato dell'acquirente | Necessario, a suo carico | Necessario, a suo carico (costo variabile secondo lo studio) |
| Tempi fino alla firma | 6-18 mesi (incerta) | 1-3 mesi |
Domande frequenti
Quali documenti servono prima della prenotazione?
Per prenotare un immobile abbiamo bisogno di verificare la solvibilità dell'acquirente in conformità alla normativa AML. La valutazione dell'immobile è sempre esterna: non effettuiamo visita interna. La documentazione viene fornita insieme alla prenotazione; viene registrata e conservata presso i nostri archivi interni in attesa delle successive verifiche amministrative e contabili, in modo da poter essere trasmessa immediatamente quando un ente la richiede. Tutta la documentazione è dettagliata in questa pagina.
Cosa succede dopo la firma dal notaio?
Dopo la firma della cessione, lei diventa il nuovo titolare del credito ipotecario, con le stesse garanzie del creditore originario. Il procedimento è definitivo, automatico ed esecutivo: non richiede un nuovo giudizio né una nuova causa.
- Prevenzione del riciclaggio di capitali (PBC): adempimento legale obbligatorio che certifica l'origine lecita dei fondi. Il contratto di prenotazione è condizionato alla sua approvazione: l'operazione non passa alla fase dell'atto fino a quel momento.
- Atto, notifica e iscrizione: approvata la PBC, il notaio notifica la cessione al debitore, che non può opporsi; si liquida l'imposta sugli atti giuridici documentati (AJD) e si iscrive la cessione nel Registro della Proprietà.
- Costituzione in giudizio: si richiede la costituzione in giudizio e la successione processuale, con cui lei sostituisce la banca come parte creditrice.
- Asta elettronica convocata dal Tribunale. Se un terzo fa un'offerta e si aggiudica l'immobile, lei recupera l'importo del suo credito con interessi e spese. Se quell'offerta supera il suo diritto di credito, può migliorarla e aggiudicarsi comunque l'immobile, pagando solo la differenza tra il diritto di credito e l'importo necessario per completare l'offerta (per esempio: offerta di 100.000 €, diritto di credito di 80.000 €, versando altri 20.000 €). Se l'asta va deserta, può richiedere l'aggiudicazione dell'immobile, compreso, se necessario, lo sgombero.
Il livello di rischio dell'acquisizione del credito dipende dal grado del suo credito rispetto ad altre cariche sull'immobile: lo confermiamo con la nota simple e la certificazione registrale prima della firma. L'unico fattore variabile è il tempo, che dipende dal carico di lavoro del Tribunale competente per la fissazione dell'asta e la conclusione del procedimento.
Come funziona la prenotazione da 5.000 €?
L'operazione parte con una prenotazione di 5.000 € con cui si va direttamente dal notaio. Non si paga alcun 10 % e non si firma alcun contratto di prevendita preliminare. È l'unico esborso iniziale: prima della prenotazione non c'è alcun pagamento.
In quali casi si perde o si restituisce la prenotazione?
La prenotazione si perde solo in due casi: se l'acquirente rinuncia volontariamente, oppure se i controlli di solvibilità e finanziamento dell'istituto bancario non vengono accettati. In tutti gli altri casi la prenotazione si conserva. Inoltre, se la vendita non va a buon fine per causa delle istituzioni o dell'ente pubblico coinvolto (e non per causa dell'acquirente), i 5.000 € vengono restituiti più gli interessi maturati su quella somma. Informazione a titolo orientativo.
Il prezzo mostrato sul sito è il prezzo finale?
Il prezzo indicato comprende l'importo dell'acquisizione e i nostri onorari: da parte nostra non si aggiunge altro. A parte, l'acquirente deve mettere in conto gli onorari del proprio avvocato per proseguire il procedimento giudiziario (il cui costo varia in base allo studio scelto) e le spese abituali di notaio, registro e imposte di qualsiasi compravendita.
Posso finanziare l'acquisto con un mutuo?
Sì. Accettiamo acquirenti che finanzino l'operazione tramite mutuo, purché il FEIN sia firmato e l'istituto finanziario abbia approvato l'operazione entro i tempi di acquisizione.
Cosa succede se l'immobile è occupato?
Il fascicolo che consegniamo indica la situazione occupazionale conosciuta dell'immobile al momento della prenotazione. Se dopo l'aggiudicazione fosse necessario lo sgombero, fa parte del procedimento giudiziario descritto sopra, seguito dal proprio avvocato.
Quanto addebita SubastaDirecta Canarias per questo servizio?
I nostri onorari sono inclusi nel prezzo chiuso che vede l'acquirente: non si sommano a parte. Il dettaglio economico completo dell'operazione, importo destinato all'acquisizione e servizi professionali, è riportato nella clausola IV del contratto d'incarico, che l'acquirente legge e firma prima di versare qualsiasi somma. Oltre al nostro prezzo, l'acquirente deve mettere in conto gli onorari del proprio avvocato (il cui costo varia in base allo studio scelto) e le spese abituali di notaio, registro e imposte.
Operate anche sulle altre isole oltre a Tenerife e Gran Canaria?
Sì. Il nostro focus è tutto l'arcipelago delle Canarie: Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote, Fuerteventura, La Palma, La Gomera ed El Hierro. La disponibilità varia in base agli immobili che arrivano nel nostro portafoglio.
Non trovi quello che cerchi?
Se hai una domanda non presente qui, scrivici a info@subastacanarias.com o su WhatsApp. Rispondiamo entro 24 ore.