Lo que compras es el crédito que respalda la casa
No compras directamente la casa: adquieres el crédito hipotecario que la respalda, a un precio cerrado. Al firmar ante notario ocupas la posición del banco como acreedor.
Lo esencial, en 10 segundos
El crédito hipotecario, un bien que se compra y se vende
Un banco prestó un dinero y lo respaldó con una hipoteca sobre el inmueble. El préstamo no se pagó y ya existe un procedimiento judicial de ejecución.
Ese crédito, con su hipoteca, es un bien que se puede transmitir. La entidad titular del crédito lo cede a un precio cerrado y quien lo adquiere, ante notario, pasa a ser el nuevo acreedor.
No compras una vivienda libre: compras el derecho a cobrar esa deuda, respaldado por el inmueble. Por eso, en la subasta, juegas desde la posición de acreedor.
De la deuda a tu posición
Tres momentos explican todo el recorrido.
Tiene el crédito y la hipoteca sobre el inmueble.
Ocupas la posición del banco en el procedimiento.
O te adjudicas el inmueble o cobras tu crédito más los intereses.
Comprar una casa o comprar un crédito
| Una compraventa habitual | La cesión del crédito | |
|---|---|---|
| Qué adquieres | La vivienda | El crédito hipotecario que la respalda |
| Precio | Precio de mercado, negociable | Precio cerrado: el que ves es el final |
| Primer pago | Arras, a menudo del 10 % | Reserva de 5.000 €, pagada directamente a la entidad titular del crédito |
| Resto del precio | En notaría, a menudo con hipoteca | En notaría, de una sola vez, sin plazos |
| Después de la notaría | Recibes las llaves | Procedimiento judicial y subasta con tu crédito, con tu abogado |
| Resultado | Eres propietario | O te adjudicas el inmueble o cobras tu crédito más los intereses |
Qué pagas
Ejemplo ilustrativo con un precio de 150.000 €; no corresponde necesariamente a una ficha disponible.
Antes de la notaríaLo único que pagas son los 5.000 € de reserva, directamente a la entidad titular del crédito, nunca a nosotros. Se descuentan del precio.
Así se ve con un inmueble real
Ejemplo real: estudio en Costa del Silencio, Arona. Ahorras: usas 130.386 € de crédito que te ha costado 111.000 €. ¿De dónde sale la diferencia? El dueño no pagó su hipoteca y esa deuda se vende con descuento: la entidad titular del crédito prefiere cobrar menos, pero ya. Tú compras la deuda y la casa queda como garantía. Luego la casa sale a subasta: si nadie ofrece más, la casa es tuya; si alguien ofrece más, se cobra la deuda con los intereses que reconozca el juzgado.
Qué recibes y cuándo
Antes de la reserva
Información comercial del inmueble: tipo, zona, superficie, distribución, estado, importe del crédito, precio y plazos.
Formalizada la reserva
Recibes por email la información completa del inmueble y del expediente, con carácter confidencial.
En la notaría
Firmas la cesión del crédito y pasas a ser el acreedor.
Hasta aquí vamos nosotros
Después, con tu abogado
Personación en el procedimiento y subasta: o te adjudicas el inmueble o cobras tu crédito más los intereses.
Desde aquí, tu abogado
Lo que está respaldado
Tu inversiónLa cesión del crédito protege tu inversión. En la subasta solo hay dos resultados posibles: o te adjudicas el inmueble, o cobras el crédito que has comprado más los intereses.
La reserva de 5.000 €Se paga directamente a la entidad titular del crédito. Se pierde si desistes voluntariamente o si, después de pagarla, no superas el control PBC por problemas con tu documentación o por fondos no declarados. Por eso te recomendamos enviar toda la documentación PBC antes de pagar la reserva: si después no se supera el control, la reserva no se devuelve. Si la operación no sale por causas ajenas a ti, la entidad titular del crédito te la devuelve con los intereses.
Los plazosLos marca el Juzgado, no nosotros: en cada ficha indicamos un plazo aproximado. La situación de ocupación de cada inmueble también se indica en su ficha.
Preguntas frecuentes
¿Me convierto en propietario al firmar en notaría?
¿Puedo pagar con financiación?
¿Puedo visitar el inmueble por dentro?
¿Cuándo conozco la dirección exacta?
¿A quién pago la reserva?
Si no entiendes de crédito, lee la cesión de remate y la cesión de crédito explicadas fácil o mira la historia de Marta en imágenes. ¿Buscas en la isla? Mira Subastas en Tenerife.
¿Te interesa un inmueble?
Escríbenos y te explicamos el primer paso. La documentación se envía solo por email, a info@subastacanarias.com.
Actualizada el 7 de octubre de 2026
What you buy is the credit that secures the house
You do not buy the house directly: you acquire the mortgage credit secured on it, at a closed price. When you sign before the notary you take the bank's place as creditor.
The essentials, in 10 seconds
The mortgage credit, an asset that is bought and sold
A bank lent money and secured it with a mortgage on the property. The loan was not repaid and there are already court enforcement proceedings.
That credit, with its mortgage, is an asset that can be transferred. The institution that holds the credit assigns it at a closed price, and whoever acquires it, before a notary, becomes the new creditor.
You are not buying a vacant home: you are buying the right to collect that debt, secured by the property. That is why, at the auction, you play from the position of creditor.
From the debt to your position
Three moments explain the whole journey.
Holds the credit and the mortgage on the property.
You take the bank's position in the proceedings.
Either you are awarded the property or you collect your credit plus interest.
Buying a house or buying a credit
| A standard purchase | The credit assignment | |
|---|---|---|
| What you acquire | The home | The mortgage credit that secures it |
| Price | Market price, negotiable | Closed price: the one you see is final |
| First payment | Deposit, often 10% | €5,000 reservation, paid directly to the institution that holds the credit |
| Rest of the price | At the notary, often with a mortgage | At the notary, in one go, no instalments |
| After the notary | You get the keys | Court proceedings and auction with your credit, with your lawyer |
| Result | You are the owner | Either you are awarded the property or you collect your credit plus interest |
What you pay
Illustrative example with a price of €150,000; it does not necessarily correspond to an available listing.
Before the notaryThe only thing you pay is the €5,000 reservation, directly to the institution that holds the credit, never to us. It is deducted from the price.
How it looks with a real property
Real example: studio in Costa del Silencio, Arona. You save: you use 130,386 € of credit that cost you 111,000 €. Where does the difference come from? The owner did not pay their mortgage and that debt is sold at a discount: the institution that holds the credit prefers to collect less, but right now. You buy the debt and the house stays as security. Then the house goes to auction: if nobody bids more, the house is yours; if someone bids more, you are paid the debt with the interest the court recognises.
What you receive and when
Before the reservation
Commercial information on the property: type, area, size, layout, condition, amount of the credit, price and timeframes.
Once the reservation is made
You receive by email the full information on the property and the case file, on a confidential basis.
At the notary
You sign the credit assignment and become the creditor.
This far, we go with youThen, with your lawyer
You join the proceedings and the auction follows: either you are awarded the property or you collect your credit plus interest.
From here, your lawyer
What is protected
Your investmentThe credit assignment secures your investment. At the auction there are only two possible outcomes: either you are awarded the property, or you collect the credit you bought plus interest.
The €5,000 reservationIt is paid directly to the institution that holds the credit. You lose it if you withdraw voluntarily or, after paying it, you fail the AML (PBC) check because of problems with your documents or undeclared funds. We therefore recommend sending all the PBC documents before paying the reservation: if the check is not passed afterwards, the reservation is not refunded. If the deal does not go ahead for reasons beyond your control, the institution that holds the credit refunds it to you with interest.
TimeframesThey are set by the Court, not by us: each listing shows an approximate timeframe. The occupancy status of each property is also shown on its listing.
FAQ
Do I become the owner when I sign at the notary?
Can I pay with financing?
Can I visit the inside of the property?
When do I learn the exact address?
Who do I pay the reservation to?
If credit is new to you, read the assignment of the award and of the credit, explained simply or see Marta’s story in pictures. Looking on the island? See Auctions in Tenerife.
Interested in a property?
Message us and we will explain the first step. Documents are sent by email only, to info@subastacanarias.com.
Updated on 7 October 2026
Quello che compri è il credito ipotecario sulla casa
Non compri direttamente la casa: acquisti il credito ipotecario sulla casa, a un prezzo chiuso. Firmando dal notaio prendi il posto della banca come creditore.
L'essenziale, in 10 secondi
Il credito ipotecario, un bene che si compra e si vende
Una banca ha prestato del denaro e l'ha assicurato con un'ipoteca sull'immobile. Il prestito non è stato pagato ed esiste già un procedimento giudiziario di esecuzione.
Quel credito, con la sua ipoteca, è un bene che si può trasferire. L'ente titolare del credito lo cede a un prezzo chiuso e chi lo acquista, davanti al notaio, diventa il nuovo creditore.
Non compri un'abitazione libera: compri il diritto di riscuotere quel debito, coperto dall'immobile. Per questo, all'asta, giochi dalla posizione di creditore.
Dal debito alla tua posizione
Tre momenti spiegano tutto il percorso.
Ha il credito e l'ipoteca sull'immobile.
Prendi la posizione della banca nel procedimento.
O ti aggiudichi l'immobile o incassi il tuo credito più gli interessi.
Comprare una casa o comprare un credito
| Una compravendita normale | La cessione del credito | |
|---|---|---|
| Cosa acquisti | L'abitazione | Il credito ipotecario sulla casa |
| Prezzo | Prezzo di mercato, trattabile | Prezzo chiuso: quello indicato è il prezzo finale |
| Primo pagamento | Caparra, spesso del 10% | Prenotazione di 5.000 €, versata direttamente all'ente titolare del credito |
| Resto del prezzo | Dal notaio, spesso con un mutuo | Dal notaio, in un'unica soluzione, senza rate |
| Dopo il notaio | Ricevi le chiavi | Procedimento giudiziario e asta con il tuo credito, con il tuo avvocato |
| Risultato | Sei proprietario | O ti aggiudichi l'immobile o incassi il tuo credito più gli interessi |
Cosa paghi
Esempio illustrativo con un prezzo di 150.000 €; non corrisponde necessariamente a una scheda disponibile.
Prima del notaioL'unica cosa che paghi sono i 5.000 € di prenotazione, direttamente all'ente titolare del credito, mai a noi. Si scalano dal prezzo.
Come si vede con un immobile reale
Esempio reale: monolocale a Costa del Silencio, Arona. Risparmi: usi 130.386 € di credito che ti è costato 111.000 €. Da dove viene la differenza? Il proprietario non ha pagato il mutuo e quel debito è in vendita con uno sconto: l'ente titolare del credito preferisce incassare meno, ma subito. Tu compri il debito e la casa resta come garanzia. Poi la casa va all'asta: se nessuno offre di più, la casa è tua; se qualcuno offre di più, ti pagano il debito con gli interessi riconosciuti dal tribunale.
Cosa ricevi e quando
Prima della prenotazione
Informazioni commerciali sull'immobile: tipo, zona, superficie, distribuzione, stato, importo del credito, prezzo e tempi.
Dopo la prenotazione
Ricevi via email le informazioni complete sull'immobile e sul fascicolo, in forma riservata.
Dal notaio
Firmi la cessione del credito e diventi il creditore.
Fin qui andiamo noiPoi, con il tuo avvocato
Entri nel procedimento e segue l'asta: o ti aggiudichi l'immobile o incassi il tuo credito più gli interessi.
Da qui, il tuo avvocato
Cosa è coperto
Il tuo investimentoLa cessione del credito protegge il tuo investimento. All'asta ci sono solo due esiti possibili: o ti aggiudichi l'immobile, o incassi il credito che hai acquistato più gli interessi.
La prenotazione di 5.000 €Si versa direttamente all'ente titolare del credito. La perdi se rinunci volontariamente o se, dopo averla versata, non superi il controllo antiriciclaggio (PBC) per problemi con i tuoi documenti o per fondi non dichiarati. Ti consigliamo quindi di inviare tutta la documentazione PBC prima di versare la prenotazione: se poi il controllo non viene superato, la prenotazione non viene restituita. Se l'operazione non va in porto per cause non dipendenti da te, l’ente titolare del credito te la restituisce con gli interessi.
I tempiLi decide il Tribunale, non noi: in ogni scheda indichiamo un tempo indicativo. Anche lo stato di occupazione di ogni immobile è indicato nella sua scheda.
Domande frequenti
Divento proprietario quando firmo dal notaio?
Posso pagare con un finanziamento?
Posso visitare l'immobile all'interno?
Quando conosco l'indirizzo esatto?
A chi pago la prenotazione?
Se il credito non ti è familiare, leggi la cessione dell’aggiudicazione e del credito spiegate semplici o guarda la storia di Marta per immagini. Cerchi sull’isola? Vedi Aste a Tenerife.
Ti interessa un immobile?
Scrivici e ti spieghiamo il primo passo. La documentazione si invia solo via email, a info@subastacanarias.com.
Aggiornata il 7 ottobre 2026